+7 (812) 920-38-94
С 2015 года в Москве повысились налоги для собственников коммерческой недвижимости, причем сразу по нескольким пунктам. С 0,9% до 1,2% поднялась налоговая ставка, кроме того увеличился и пул объектов, налогообложение которых исчисляется от кадастровой стоимости здания.
www.therproperty.ru

Оспаривать кадастровую стоимость коммерческой недвижимости и снижать налоговое бремя объекта можно и нужно

  • 10 апреля 2015

С 2015 года в Москве повысились налоги для собственников коммерческой недвижимости, причем сразу по нескольким пунктам. С 0,9% до 1,2% поднялась налоговая ставка, кроме того увеличился и пул объектов, налогообложение которых исчисляется от кадастровой стоимости здания. В рамках семинара «Налог на недвижимость: как оспорить кадастровую стоимость объекта коммерческой недвижимости», эксперты NAI Becar и VEGAS LEX рассказали, как собственники могут снизить стоимость своих объектов и, соответственно, стоимость налога на имущество. Организатором мероприятия выступили Учебный центр Academy of Real Estate (ARE) и НП «Российская Гильдия управляющих и девелоперов» (РГУД). Встреча прошла в офисе компании VEGAS LEX.


Участники семинара обсудили основные ценообразующие факторы для оценки объектов капитального строительства, процедуру досудебного оспаривания, спорные вопросы определения налоговой базы по налогу на имущество, особенности внесудебного и судебного порядка урегулирования споров в зависимости от субъекта нарушенного права и многие другие вопросы.


Эксперты единогласно признали, что уточнять кадастровую стоимость, присвоенную объектам при превышении кадастровой стоимости над рыночной можно и нужно, и сейчас эта практика становится все более распространенной. По словам Маргариты Трофимовой, директора департамента стратегического консалтинга NAI Becar, в Москве определение кадастровой стоимости зданий проводится раз в 2 года в основном сравнительным подходом, который не учитывает целый ряд нюансов и земельных участков, и особенно, зданий. Например, по полной стоимости считаются этажи подземных паркингов, которые не приносят владельцам арендного дохода, сопоставимого с торговыми и офисными площадями. Таких примеров множество, что и вынуждает собственников оспаривать кадастровую стоимость своих объектов. Для этого существует две инстанции: Комиссия и суд, в случае отказа Комиссии. За прошлый год и начало текущего, по данным, размещенным на сайте Росреестра, в сегменте торговых и офисных центров было вынесено около 30% положительных решений, по земельных участков – около 20%.


Рецепт успеха процедуры оспаривания, по мнению экспертов, в объединении усилий юристов, оценщиков и управляющей компании объекта. По словам Марии Онучиной, директора департамента управления объектами NAI Becar, управляющая компания любого объекта должна принять активное участие в процедуре оспаривания, потому что только она знает все особенности здания и может на комиссии или в суде объяснить нюансы и ответить на любые вопросы комиссии, что зачастую имеет решающее значение.


Игорь Чумаченко, партнер, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» VEGAS LEX отметил, что число споров, связанных с оценкой стоимости зданий и земельных участков, растет, так же как и число отказов Комиссии, а значит, все больше компаний обращается в суд. До августа прошлого года эти вопросы решались арбитражными судами, но с августа 2014 года подобные заявления рассматриваются в судах общей юрисдикции (в Москве и Московской области – соответственно, Мосгорсуд и Мособлсуд по первой инстанции). В случае отрицательного решения Комиссии юристы VEGAS LEX рекомендуют оспаривать не решение, а результат определения кадастровой стоимости, путем предъявления требования об установлении кадастровой стоимости, равной рыночной, на основании отчета оценщика. Пока практика судов общей юрисдикции не устоялась, и сейчас очень важно понимание позиции Верховного суда РФ и учет положительной практики работы арбитражных судов. Единичные (пока) решения Мосгорсуда и определения Верховного суда дают надежду на такую преемственность.


Юрий Иванов, руководитель проектов Налоговой практики VEGAS LEX рассказал о критериях отнесения объектов недвижимого имущества к объектам, облагаемым по налогу на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости, о правом значении публикуемого перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, а также складывающейся судебной практике. Нахождение объекта недвижимого имущества в указанном перечне не является безусловным основанием исчисления налога на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости. Налогоплательщики имеют арсенал способов для исключения объекта недвижимого имущества из указанного перечня. Более того, в отдельных случаях налогоплательщики вообще не должны исчислять налог, даже если объект недвижимого имущества указан в данном перечне. Г-н Иванов также рассказал о порядке налогообложения инженерных систем зданий, капитальных вложений в арендованные объекты, и налоговых периодах учета изменений кадастровой стоимости.


Справки о компаниях:
Academy of Real Estate (ARE) – центр обучения навыкам девелопмента и управления недвижимостью, основанный на базе НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» и форума PROESTATE, и объединяющий многолетний опыт организации мероприятий для профессионалов рынка. Программы и семинары Центра разрабатываются с учетом специфики и потребностей рынка на основе международно-признанных продуктов отрасли. Обучающие программы включают несколько направлений, среди которых девелопмент, управление и эксплуатация недвижимости, маркетинг. Преподаватели и эксперты центра – российские и зарубежные квалифицированные специалисты-практики. Подробнее на сайте: are-rus.ru


Российская Гильдия управляющих и девелоперов – ведущее общественное объединение управляющих и девелоперских компаний России и стран СНГ. Сегодня ГУД объединяет более 370 девелоперских и управляющих компаний в более чем 40 городах России. Ассоциация имеет партнеров в странах СНГ, США, Великобритании, Германии, Швеции, Финляндии. Подробнее на сайте: www.gud-estate.ru


Группа компаний NAI Becar – один из лидеров российского рынка коммерческой недвижимости. NAI Becar является частью сети NAI Global, которая насчитывает 400 офисов в 55 странах мира. NAI Becar имеет штаб-квартиры в Москве и Санкт-Петербурге, а также представительства в 4 городах России. За 23 года работы на российском рынке компания NAI Becar приобрела опыт работы с объектами любой сложности и функционального назначения во всех сегментах рынка недвижимости и успешно реализует собственные проекты в России, США и Германии. За это время специалистами группы компаний было продано более 10 000 объектов недвижимости, более 15 000 объектов сдано в аренду, выполнено более 1 300 консалтинговых работ. На сегодняшний день в управлении NAI Becar – свыше 3 млн кв. метров площадей по всей России, компания оказывает услуги по эксплуатации в 2 000 населенных пунктах.

 

Вернуться к содержанию

x
Заявка получена

Спасибо.


Наш агент свяжется с вами в ближайшее время.

x
Сдать помещение
x
Заявка на аренду
0